Sprzedaż mieszkania kto za co płaci?

Aktualizacja 16 lutego 2026

Sprzedaż mieszkania to złożony proces, który wiąże się z wieloma obowiązkami i kosztami. Zanim dojdzie do finalizacji transakcji, zarówno sprzedający, jak i kupujący ponoszą określone wydatki. Zrozumienie podziału tych kosztów jest kluczowe, aby uniknąć nieporozumień i zapewnić płynność całego przedsięwzięcia. Kluczowe pytania dotyczące tego, kto ponosi odpowiedzialność za poszczególne opłaty, pojawiają się na każdym etapie, od przygotowania nieruchomości do sprzedaży, aż po formalne przekazanie własności.

Zazwyczaj to sprzedający jest stroną odpowiedzialną za większość początkowych kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Obejmuje to między innymi ewentualne remonty czy odświeżenie mieszkania, aby zwiększyć jego atrakcyjność na rynku. Ponadto, sprzedający ponosi koszty związane z wyceną nieruchomości, przygotowaniem dokumentacji technicznej, a także kosztami notarialnymi związanymi z przeniesieniem własności. Z drugiej strony, kupujący musi liczyć się z opłatami związanymi z finansowaniem zakupu, takimi jak prowizja dla banku, koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego czy opłaty sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej.

Decydujące znaczenie dla podziału kosztów ma umowa przedwstępna oraz ostateczna umowa sprzedaży. Warto jednak pamiętać, że polskie prawo określa pewne zasady, które nie zawsze są w pełni modyfikowalne przez strony. Zrozumienie tych zasad i negocjowanie warunków umowy jest niezbędne dla obu stron transakcji. Kluczowe jest jasne określenie wszystkich zobowiązań finansowych, aby uniknąć późniejszych sporów.

Kto ponosi koszty przygotowania mieszkania do transakcji sprzedaży?

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to pierwszy i często niedoceniany etap, który może znacząco wpłynąć na szybkość i cenę transakcji. W większości przypadków to właśnie sprzedający inwestuje swój czas i środki finansowe w to, aby nieruchomość prezentowała się jak najlepiej. Obejmuje to szereg działań, których celem jest stworzenie pozytywnego pierwszego wrażenia u potencjalnych nabywców.

Najczęściej sprzedający ponosi koszty drobnych remontów i napraw. Mogą to być malowanie ścian, naprawa uszkodzonych elementów, wymiana zużytych części armatury łazienkowej czy kuchennej. Celem jest doprowadzenie mieszkania do stanu, który nie będzie wymagał natychmiastowych interwencji ze strony nowego właściciela. Niekiedy sprzedający decyduje się na profesjonalny home staging, czyli przygotowanie nieruchomości przez specjalistę, który aranżuje wnętrze w taki sposób, aby podkreślić jego atuty i stworzyć przytulną atmosferę. Koszty takiego działania, podobnie jak ewentualnych sesji zdjęciowych czy wirtualnych spacerów, zazwyczaj obciążają sprzedającego.

Kolejnym aspektem są koszty związane z uporządkowaniem dokumentacji. Sprzedający powinien zadbać o posiadanie aktualnych dokumentów dotyczących nieruchomości, takich jak wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o braku obciążeń hipotecznych czy świadectwo charakterystyki energetycznej. Choć nie wszystkie te dokumenty są zawsze obowiązkowe, ich brak może opóźnić transakcję lub wzbudzić niepewność u kupującego. Koszt pozyskania takich dokumentów spada zazwyczaj na sprzedającego. Warto jednak sprawdzić, czy istnieją jakieś specyficzne wymogi prawne lub lokalne, które mogłyby wpływać na ten podział.

Kto opłaca podatek od sprzedaży nieruchomości w Polsce?

Kwestia opodatkowania zysków ze sprzedaży nieruchomości jest jednym z kluczowych zagadnień, które musi rozważyć sprzedający. W Polsce głównym podatkiem, który może być naliczony od takiej transakcji, jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Obowiązek jego zapłaty spoczywa zazwyczaj na sprzedającym, chyba że istnieją określone sytuacje zwalniające z tego obowiązku.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu. Przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Kosztami uzyskania przychodu są między innymi udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, a także koszty związane z odpłatnym zbyciem, takie jak opłaty notarialne czy sądowe. Kluczowe jest posiadanie dowodów potwierdzających poniesione wydatki.

Podstawowa stawka podatku wynosi 19% od dochodu. Istnieją jednak znaczące wyjątki. Najważniejszym jest zwolnienie z podatku, jeśli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Ważne jest, aby prawidłowo obliczyć ten pięcioletni okres. Dodatkowo, środki uzyskane ze sprzedaży mogą być zwolnione z podatku, jeśli zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami o tzw. uldze mieszkaniowej. Sprzedający musi wtedy wykazać, że wydał uzyskane pieniądze na zakup innej nieruchomości, jej remont lub spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na te cele.

Jakie opłaty notarialne i sądowe ponosi sprzedający przy sprzedaży mieszkania?

Transakcja sprzedaży nieruchomości musi zostać sformalizowana w obecności notariusza, co wiąże się z określonymi kosztami. Notariusz sporządza akt notarialny, który jest prawnym potwierdzeniem przeniesienia własności. Zarówno sprzedający, jak i kupujący ponoszą część tych opłat, ale ich podział może być przedmiotem negocjacji. Tradycyjnie, większość kosztów związanych z samym aktem notarialnym oraz czynnościami prawnymi ponosi kupujący. Jednak pewne opłaty, związane z przygotowaniem dokumentów lub specyficzne dla sytuacji sprzedającego, mogą obciążać właśnie jego.

Sprzedający często ponosi koszty związane z wypisaniem z księgi wieczystej obciążeń hipotecznych, które mogą ciążyć na sprzedawanej nieruchomości. Jeśli na mieszkaniu widnieje hipoteka związana z kredytem sprzedającego, to on jest odpowiedzialny za jej spłatę i uzyskanie od banku dokumentu potwierdzającego wykreślenie hipoteki. Koszt uzyskania takiego dokumentu oraz ewentualne opłaty sądowe związane z wpisem o wykreśleniu hipoteki zazwyczaj należą do sprzedającego.

• Koszty przygotowania dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego przez sprzedającego.
• Opłata za sporządzenie aktu notarialnego, której część może obciążać sprzedającego.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który zazwyczaj płaci kupujący, ale w specyficznych sytuacjach może być inaczej ustalone.
• Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, które zazwyczaj ponosi kupujący.
• Koszty uzyskania zaświadczeń i wypisów z rejestrów państwowych.

Warto podkreślić, że wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, jest ustalane na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości. Strony mogą ustalić w umowie, że sprzedający pokryje określoną część tej taksy, na przykład w zamian za niższe oczekiwania cenowe ze strony kupującego. Kluczowe jest jasne określenie tych kwestii w umowie przedwstępnej, aby uniknąć nieporozumień w późniejszym etapie transakcji.

Jakie koszty związane z finansowaniem zakupu ponosi kupujący mieszkanie?

Zakup mieszkania, zwłaszcza przy użyciu kredytu hipotecznego, wiąże się z szeregiem kosztów, które obciążają kupującego. Poza samą ceną nieruchomości, potencjalny nabywca musi liczyć się z dodatkowymi wydatkami, które mogą znacząco zwiększyć całkowity koszt inwestycji. Zrozumienie tych kosztów jest kluczowe dla prawidłowego zaplanowania budżetu i uniknięcia nieprzewidzianych wydatków.

Największą pozycją w kosztach zakupu, oprócz ceny mieszkania, jest zazwyczaj podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest płatny przy zakupie na rynku wtórnym, od osób fizycznych. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, które jest zwolnione z PCC, kupujący ponosi jedynie podatek VAT zawarty w cenie. Kolejnym ważnym kosztem jest wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, które jest ustalane indywidualnie, ale zazwyczaj jest wyższe przy transakcjach kredytowych ze względu na dodatkowe oświadczenia.

Kupujący, który korzysta z kredytu hipotecznego, musi liczyć się z kosztami związanymi z jego uzyskaniem. Banki pobierają prowizję za udzielenie kredytu, która może wynosić od 1% do nawet 3% wartości kredytu. Do tego dochodzą koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, niezbędnej do oceny wartości zabezpieczenia. Często wymagane jest również ubezpieczenie kredytu, na przykład ubezpieczenie na życie kredytobiorcy lub ubezpieczenie nieruchomości od utraty wartości.

Nie można zapomnieć o opłatach sądowych związanych z wpisem do księgi wieczystej. Są to opłaty za wpis własności oraz za wpis hipoteki na rzecz banku. Warto również uwzględnić koszty związane z ew. remontem czy wyposażeniem kupionego mieszkania, co stanowi dodatkowy, ale często nieunikniony wydatek. Czasami kupujący decyduje się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, co wiąże się z dodatkową prowizją, której wysokość jest negocjowana indywidualnie.

W jaki sposób negocjuje się podział kosztów przy sprzedaży mieszkania?

Negocjacje dotyczące podziału kosztów transakcji sprzedaży mieszkania to naturalny element procesu, który pozwala obu stronom dojść do porozumienia satysfakcjonującego dla wszystkich. Kluczem do sukcesu jest otwarta komunikacja, znajomość obowiązujących przepisów oraz świadomość wartości rynkowej nieruchomości i potencjalnych wydatków. Zazwyczaj strony dążą do podziału kosztów w sposób, który jest zgodny z powszechnymi praktykami rynkowymi, ale nie jest to sztywna zasada.

Tradycyjnie przyjmuje się, że sprzedający ponosi koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży oraz koszty związane z uregulowaniem wszelkich obciążeń na nieruchomości (np. wykreślenie hipoteki). Kupujący natomiast zazwyczaj odpowiada za koszty związane z finansowaniem zakupu, takie jak podatek PCC, opłaty notarialne i sądowe związane z przeniesieniem własności i wpisem do księgi wieczystej, a także prowizję dla banku czy ubezpieczenia. Jednak te podziały nie są bezwzględne.

• Sprzedający może zgodzić się na pokrycie części kosztów notarialnych, jeśli kupujący jest skłonny zapłacić wyższą cenę za mieszkanie.
• Kupujący może przejąć na siebie koszty sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej, jeśli sprzedający udowodni, że jego uzyskanie jest kosztowne lub czasochłonne.
• W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, strony mogą ustalić, że sprzedający pokryje koszty jej spłaty, ale kupujący zgodzi się na szybszy termin finalizacji transakcji.
• Jeśli sprzedaż odbywa się za pośrednictwem agenta nieruchomości, prowizja zazwyczaj jest dzielona między strony lub w całości ponoszona przez jedną ze stron, w zależności od ustaleń.
• Strony mogą ustalić, kto ponosi koszty związane z uzyskaniem zaświadczeń z urzędu skarbowego czy wspólnoty mieszkaniowej.

Ważne jest, aby wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów zostały precyzyjnie zapisane w umowie przedwstępnej, a następnie w akcie notarialnym. Taka transparentność zapobiega przyszłym sporom i zapewnia płynny przebieg całej transakcji. Czasami sprzedający decyduje się na obniżenie ceny nieruchomości, aby zachęcić kupującego do przejęcia większości kosztów transakcyjnych, co może być korzystne dla obu stron, jeśli pozwoli to na szybsze zakończenie procesu sprzedaży.

Kto jest odpowiedzialny za przekazanie mieszkania i jego stan techniczny?

Moment przekazania mieszkania, czyli tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, to kluczowy etap transakcji, który formalnie kończy etap posiadania nieruchomości przez sprzedającego i rozpoczyna panowanie nowego właściciela. Odpowiedzialność za stan techniczny lokalu w tym momencie jest ściśle określona i zazwyczaj leży po stronie sprzedającego, który powinien wydać mieszkanie w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu, w jakim znajdowało się ono w momencie zawarcia umowy przedwstępnej i zgodnie z tym, co zostało ustalone w umowie.

Sprzedający ma obowiązek przekazać kupującemu mieszkanie wolne od wad fizycznych i prawnych, o ile nie zostało to inaczej ustalone w umowie. Oznacza to, że wszelkie uszkodzenia, które powstały z winy sprzedającego po zawarciu umowy, powinny zostać naprawione przed przekazaniem lokalu. W protokole zdawczo-odbiorczym szczegółowo opisuje się stan mieszkania, stan liczników (prądu, wody, gazu), a także przekazywane wyposażenie i klucze. Dokument ten stanowi dowód potwierdzający, w jakim stanie zostało przekazane mieszkanie.

Wszelkie ukryte wady, które nie były widoczne podczas oględzin i nie zostały ujawnione przez sprzedającego, mogą stanowić podstawę do roszczeń kupującego nawet po przekazaniu mieszkania. W takich sytuacjach sprzedający ponosi odpowiedzialność na zasadach rękojmi za wady fizyczne rzeczy, o ile nie został zwolniony z tej odpowiedzialności w umowie (co jest możliwe w przypadku sprzedaży między przedsiębiorcami, ale rzadko stosowane przy sprzedaży osób fizycznych). Kluczowe jest, aby sprzedający ujawnił wszelkie znane mu wady, aby uniknąć późniejszych problemów prawnych.

Kupujący natomiast ma prawo do zgłoszenia wszelkich usterek, które nie zostały naprawione lub które pojawiły się w wyniku działań sprzedającego. Protokół zdawczo-odbiorczy jest ważnym dokumentem, który powinien być sporządzony starannie i dokładnie przez obie strony. W przypadku wystąpienia nieprawidłowości, kupujący ma prawo żądać ich usunięcia, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet rozwiązania umowy. Odpowiedzialność sprzedającego obejmuje również przekazanie wszelkich dokumentów związanych z nieruchomością, takich jak instrukcje obsługi urządzeń, gwarancje, czy rachunki za media.